不動産鑑定に不正か

宮本岳志氏　夢洲賃料の疑惑ただす

（写真）質問する宮本岳志議員＝27日、衆院総務委

　日本共産党の宮本岳志議員は２７日の衆院総務委員会で、大阪府市などが申請したＩＲ（カジノを中核とした統合型リゾート）区域計画で、カジノ業者に夢洲（ゆめしま）の土地を不当に安い賃料で貸そうとしている疑惑についてただしました。

　市が賃料の根拠とした不動産鑑定評価では、委託を受けた複数の業者が１平方メートルあたり「１２万円、月額賃料４２８円」と一致した評価額を提示。不動産の効用が最大限に引き出される使用方法（最有効使用）として、いずれも大型ショッピングモールのような「複合型商業施設」だと記載されていました。

　宮本氏は「偶然の一致はない」「原因に依頼者の指示や業者の協議があれば問題だ」と追及。国土交通省の吉田誠不動産・建設経済局次長は「一般論としては不当鑑定だ」と認めました。

　宮本氏は、評価書を元に答申を行った大阪市不動産鑑定評価審議会での委員からの「評価額が低すぎる」との疑問に、市港湾局が「認定更新のタイミングで見直す仕組みにする」という事実上不可能な答弁を行ったと指摘し、「虚偽や不正が疑われる鑑定評価を元にした計画を認定するのか」「不当に安い賃料で公有財産を長期に貸し出せば、自治体財政の健全性を損なう」と追及しました。

　総務省の原邦彰自治財政局長は「財政に影響を与える賃料については、港湾局を含め大阪市において議論が必要だ」と述べました。

（しんぶん赤旗　2022年10月29日）

 

動画　　https://youtu.be/Vv0Y8VKF5ao

 

配布資料　　20221027総務委員会配付資料

 

議事録

○宮本（岳）委員　日本共産党の宮本岳志です。

　まず冒頭、寺田大臣に聞きたい。
　昨日の政治倫理特別委員会の塩川鉄也議員の質問に対して、寺田大臣は、統一協会関連団体との関係について、お声かけいただいた方は県人会でお会いする方、同郷の人の集まりがあるんだとお声かけいただいた、ただその日は参加できなかったが会費を払わせていただいた、後日に領収書にこの団体の名称があった、事前に国際勝共連合であることは知らされていない状態だった、こういう答弁でありました。
　なぜ、聞いていなかった、返してほしいとおっしゃらなかったのか。収支報告にもこれは載っておりまして、会費を払っているということは運動に賛同していると取られかねない状況だと思います。岸田首相も、自民党の国会議員が旧統一協会と様々な接点を持つことは結果として当該団体の信頼を高めることがあったとの指摘について、深く重く受け止める、こう答弁されております。額の多寡ではないんですね。
　統一協会の信頼を高め、被害を広げることに加担した可能性への真剣な反省が必要です。寺田大臣にはそういう認識と反省はございますか。

○寺田国務大臣　昨日の塩川議員の御質問に対する答弁で、おっしゃるとおり、全く主催団体等はブラインドの状態で、同郷の方の気安い会があるから是非とも来てほしいと。行ければ行きましょうというそのときの返事でしたが、結果として行けなかった、参加しておりませんが、行けたら行きましょうということで、いろいろ食事の準備等もされていたかもしれないということで、会費だけ払わせていただいたものでございます。
　私自身、この会には全く出席しておりません。代理の者も出席しておりませんので、当該団体の信頼を高めたことにつながったかどうかは判然としませんが、いずれにしても、接点があったという意味では間違いございません。
　したがって、今後は、岸田総理が申し上げたとおり、そうした社会的に問題の指摘される組織、団体、旧統一教会あるいはその関連団体とは一切関係を持たないということをしっかり守っていきたいと思います。

○宮本（岳）委員　私は、一連のこの問題については、責任をもっと重く受け止めるべきだと思います。今日も被害は出ているわけでありまして、政務官を含めた政務三役も、統一協会との関係について、是非責任を持って全て明らかにすることを強く求めておきたいと思います。
　今日は、今年四月二十六日に引き続き、大阪カジノ、ＩＲ問題について聞きたいと思います。
　資料一を見ていただきたい。これは、大阪・夢洲地区特定複合観光施設区域の整備に関する計画の十七ページ、つまり、今年四月二十五日、大阪府市と大阪ＩＲ株式会社が国に申請した区域計画の一部であります。一の「ＩＲ区域の土地に関する所有権の取得等の方法及び予定時期」の中の図表一、「土地の賃料及び賃貸借期間」。賃料月額一平米当たり四百二十八円、賃貸借期間は国から認定を受けてから三十五年間となっております。
　佐藤参事官、間違いありませんね。

○佐藤政府参考人　お答え申し上げます。
　御指摘の記述につきましては、御指摘のとおり計画に記載されております。

○宮本（岳）委員　資料一の右上には「要求基準」とあります。このＩＲ区域の土地の使用の権原、ＩＲ施設の設置根拠についての妥当性というものは、ＩＲ認定に当たっての要求基準とされるものでありますけれども、この要求基準というものにはどのような意味があるのか、もう一度、佐藤参事官、お答えいただけますか。

○佐藤政府参考人　お答えいたします。
　要求基準につきましては、審査基準の一部となってございまして、認定に際し満たさなければならない基準とされております。
　以上です。

○宮本（岳）委員　基本方針における認定審査の基準というペーパーによると、認定を受ける前提として必ず適合しなければならない基準、こうなっているわけですね。非常に重いものであります。
　ところが、この賃料に大きな疑惑が持ち上がりました。資料二は十月二日付しんぶん赤旗日曜版の記事でありますけれども、この賃料月額平米四百二十八円というものに重大な疑惑が持ち上がったわけであります。記事にあるように、私の調査で判明したものであります。この借地賃料を設定するために、当然、大阪市は不動産鑑定を行っております。
　今日は国土交通省に来ていただいております。不動産・建設経済局に聞くんですけれども、不動産は個別的な事情で左右されがちなため、その適正な価格を見出すことは一般の人々には困難であることから、不動産の適正な価格を見出す不動産鑑定評価は専門的な知識を有する不動産鑑定士が行うことになっております。そのため、不動産鑑定士には、職務上取り扱ったことについて知り得た秘密を他に漏らしてはならない守秘義務と、そして独立性が求められていると思うんですが、間違いありませんか。

○吉田政府参考人　はい、御指摘のとおりでございます。

○宮本（岳）委員　確認されました。
　賃料が平米当たり月額四百二十八円の根拠とされた不動産鑑定評価は、配付資料三にあるように、二〇一九年に四社委託、これはもう既に公表されておりますから言いますけれども、一般財団法人日本不動産研究所、有限会社ａｒｅｃ、株式会社谷澤総合鑑定所、大和不動産鑑定株式会社。二〇二一年には、そのうちの三社の委託で行われております。
　赤い線を引いたところを見ていただきたい。
　大阪市に提出された鑑定評価書は、二〇一九年は、委託された四社のうち三社が、平米当たりの更地の個別価格十二万円、利回り四・三％、月額賃料四百二十八円と、ぴったり一致をしております。そして、二〇二一年も、委託された三社中二社が、更地価格十二万円、利回り四・三％と、ほぼ同様の結果を出しております。
　私たちの調査に協力した不動産鑑定士は、評価額は鑑定士によってばらつきがあるのは業界の常識だ、四十九万平方メートルもの土地で偶然の一致はない、数字がそろう原因は二つしかないと述べ、原因の一つは、依頼者大阪市から価格の指示や希望、誘導などがあった場合、もう一つは、業者が連絡を取り合い、数字を合わせた場合だと指摘をいたしました。
　国土交通省不動産・建設経済局に聞きますけれども、一般論として、前者の場合、依頼者から不動産鑑定業者に対し価額が提示され、不動産鑑定業者がその価額の不動産鑑定評価書を作成した場合は問題ではありませんか。

○吉田政府参考人　お答え申し上げます。
　あくまで一般論にはなりますけれども、不動産鑑定評価の依頼者が価額を提示して、それに合わせて不動産鑑定士が不動産鑑定評価書を作成した場合には、不動産の鑑定評価に関する法律第四十条第一項に規定する「不当な鑑定評価等」に該当し得ると考えております。

○宮本（岳）委員　不当鑑定等に該当し得る、こういう答弁でありました。つまり、依頼者が鑑定士に四百二十八円を示し、これに合わせて鑑定評価書を作るようなことは許されておりません。
　では、一般論として、後者の場合、不動産鑑定業者同士で鑑定評価額を示し合わせて不動産鑑定評価書を作成したような場合は、問題ではありませんか。

○吉田政府参考人　お答え申し上げます。
　これもあくまで一般論にはなりますが、複数の不動産鑑定業者同士で鑑定評価額を示し合わせて不動産鑑定評価書を作成した場合は、不動産の鑑定評価に関する法律第四十条第一項に規定する「不当な鑑定評価等」に当たり得ると考えられます。

○宮本（岳）委員　これもまた不当な鑑定評価に当たり得るという答弁でありました。
　それで、この不動産鑑定評価書でありますけれども、不動産価格を適切に評価する上で重要な原則があります。最有効使用の原則という大変有名な原則でありますが、これも専門の不動産・建設経済局に聞きましょう。不動産鑑定評価における最有効使用というのはどのようなものですか。

○吉田政府参考人　鑑定評価の手順等につきまして、国土交通省におきまして不動産鑑定評価基準を定めておりまして、そこで、最有効使用につきましては、「その不動産の効用が最高度に発揮される可能性に最も富む使用」と定義しているところでございます。

○宮本（岳）委員　そのとおりでありまして、不動産鑑定評価基準の中には、不動産価格は最有効使用を前提として把握される価格を基準として形成される、この場合の最有効使用は、現実の社会情勢の下で客観的に見て、良識と通常の使用能力を持つ人による合理的かつ合法的な最高最善の使用方法に基づくものである、こう書かれております。
　私は、今回の鑑定評価書の中で、これら諸原則と照らして、最有効使用の記載について、いずれの評価書においても複合型商業施設にそろっていることに疑問を持ちました。
　複合型商業施設とは何かといえば、イオンのようなショッピングモールのことであります。現地は今、大阪万博に向けて、地下鉄延伸に伴う新駅が建設されております。新駅前の一等地、それも四十九万平方メートルの広大な敷地を全て大型ショッピングモールと評価するのは、不動産鑑定評価基準の最有効使用の原則に照らして、私は、不適当であり、全ての評価額がぴたっとそろうのは偶然の一致としてはあり得ないと言わざるを得ません。なぜ、全ての鑑定評価が最有効使用を複合型商業施設、ショッピングモールにしているのか。
　評価書を読みますと、依頼主である大阪市が鑑定評価を行うに当たって条件をつけております。行政的条件として、いずれの評価書にも、（仮称）大阪・夢洲地区特定複合観光施設設置事業については価格形成要因の影響から考慮外としているわけですね。
　もちろん、記述には多少の違いがあります。ａｒｅｃと日本不動産研究所は考慮外とし、大和不動産鑑定株式会社は依頼者協議に基づきとして条件を設定しております。不動産評価審議会では評価書が採択されなかった谷澤総合鑑定所は、依頼者指示に基づき、こう書いてあります。
　いずれにしても、依頼者である大阪市から何らかの指示があったと考えるのが妥当なんですね。
　さらに、こうした条件がつけられた場合、評価書には、なぜカジノ、ＩＲを価格形成要因の影響から考慮外としたのか、その根拠を記述しなければならないはずなんです。一般社団法人日本不動産研究所、大和不動産鑑定株式会社、株式会社谷澤総合鑑定所の三つの鑑定評価書にはその記載がありません。
　これも不動産・建設経済局に聞きますけれども、鑑定評価の前提条件については、鑑定評価書にその条件等を設定した理由について記載する必要があるのではありませんか。

○吉田政府参考人　お答え申し上げます。
　鑑定評価の手順等を定めた不動産鑑定評価基準におきましては、鑑定評価の条件の内容及び評価における取扱いが妥当なものであると判断した根拠を明らかにすべきと規定しているところでございます。

○宮本（岳）委員　記載しなきゃならないんですね。仮に記載しなかった場合でも、問われればちゃんと答えられなければならない、こういうことだと思います。
　さて、資料四を見ていただきたい。
　十月一日付で大阪市がホームページ上にアップした、「夢洲の地代について」と題したＱアンドＡであります。先ほどのしんぶん赤旗日曜版のスクープが十月二日付なので、記事が出てすぐにアップされたものだと思います。回答らしき「市の考え方」。この基本は、赤線を引いたように、大阪市不動産評価審議会の審議を経て決めているから適正、妥当なのだというものであります。
　では、その大阪市不動産評価審議会でどのような審議がされたのかとホームページ上を調べても、議事録は公開されておりませんでした。私が、これはおかしい、それを理由に大丈夫だと言っておきながら見もできないのはおかしいではないかと言いましたら、情報公開請求していただいたら出せますということなので、お願いしたら、その議事録が私の元に公開をされました、一部マスキングされて出されたわけですけれども。ここに持っておりますが、こういうものが出されてきたわけであります。
　中身を読んでみたら、適正、妥当どころか、不動産鑑定評価審議会でも、余りに低い評価額に懸念が示されております。
　資料五は、私が入手した、この土地の二〇一九年の鑑定評価を審議した、二〇一九年十一月十三日に開かれた第八百二回大阪市不動産鑑定評価評議会の議事録であります。
　この議事録によると、ある審議委員は、十二万円と四百三十円ありきなのかというところはみんなが疑問に思っているところと、低い評価額の在り方に疑問を呈しております。さらに、一度貸してしまうと継続賃料になってしまうとし、土地の成熟度がよくなると賃料増額の圧力がだんだんと出てくる、適切に増額請求できる準備をしてもらわないといけない、これだけ大きな土地を安い価格で貸しているのかと市民にとって不信感につながる、又は、契約内容についても、土地の成熟度に合わせて賃料改定しやすい内容を考えた方がよいなどの懸念が示されております。
　それに対して、市の担当者は、常に時価を追い、それに倣って区域認定更新のタイミングで見直す仕組みにすることは大事だと思っているなどと答えておりますが、これは実際にはあり得ないことであります。
　資料六を見ていただきたい。次のページですね。
　十一月の十三日、先ほどの第八百二回大阪市不動産評価審議会のちょうど一週間後の十一月二十日に開かれた大阪府戦略本部会議にＩＲ推進局が出した資料「土地契約条件の概要」では、契約方法は三十五年の事業用定期借地権設定契約だとし、賃料改定は五年ごとの物価スライドといたしました。さらに、当初十年間について、当初認定期間は不増額としております。十年間は据え置いて、その後は増額しても、ＩＲの収益は考慮せず、仮に増額になっても僅かばかりの額となる物価スライドとは、審議委員に対する先ほどの説明とは全く違う。一週間後にこれが明らかになっているわけですね。
　そもそも、定期借地権設定は、法の趣旨からいえば、大幅な増額を伴う改定はできない制度だと思います。
　審議会での港湾局の答弁は、虚偽を疑われる内容であります。虚偽を弄して審議会を通したとなれば、不動産鑑定評価書の提示した額等が適正に評価されたと言えなくなります。
　これは、大阪市に対してやらねばならないことでありまして、これを国の役所に答えろと言っても答弁がいただけないことは重々分かっているんですけれども、区域認定に必要、必須の要求項目であるＩＲ区域の土地の使用の権原、ＩＲ施設の設置根拠についての妥当性、この要求項目の記載が仮に虚偽や不正による内容であっても政府は認定するのか、佐藤参事官、お答えいただけますか。

○佐藤政府参考人　お答えいたします。
　お尋ねの点につきましては、個々の事案の性質や程度に応じて判断されるべきものとして、実際に事案が生じた際に、その事案に即して具体的に、適切に判断していくことになると考えております。
　なお、現時点で、お話しの件につきましては、不正等があったと認定されているものではないと認識しております。
　また、先ほど御質問、一つ目の内容に関する点になりますが、大阪の計画に記載されている事項のうち、この当該箇所の記載事項のうち、月額の賃料単価額につきましては、計画の申請を受け付ける側としましては、計画への必須記載事項として求めているものでは必ずしもございません。
　この記載箇所に関しましては、具体的に申し上げますと、用地となる土地の所有権の取得又は定期借地等の方法及び予定時期等を記載するとしているところでございます。

○宮本（岳）委員　要求項目ではないんですね。

○佐藤政府参考人　この項目につきましては、主にＩＲ用地を確実に取得して事業を遂行できるという観点、必要な期間も含めて、そういう観点から使用の権原をしっかり確保していること等を審査することとしていまして、その観点で、事案に応じて必要かどうか適切に判断していくことになると考えてございますが、ポイントとしましては、ここの記載箇所に関しましては、再度になりますが、用地となる土地の所有権の取得又は定期借地等の方法及び予定時期等を記載いただくものとしているところでございます。

○宮本（岳）委員　いや、それを記載しているんじゃないですか。全然説明になっていないですね。
　これが不正だったり虚偽であれば、今あなたがおっしゃった、まさに要求項目の中身が怪しくなるから言っているんじゃないですか。その中身に不正や虚偽があって、そのまま認定できるはずがないんです。
　四月の質疑では、夢洲の土地汚染や液状化対策などの土地課題対策として七百九十億円の事実上の公費をつぎ込む問題を指摘いたしました。
　今回は、虚偽や不正が疑われる不動産鑑定評価を基に設定した賃料によって、大阪市の公有財産である土地を三十五年の長期にわたって不当に安く貸し出すおそれがあるというものであります。
　仮に事実であれば、自治体財政に重大な打撃となり、健全性を損なうばかりか、自治法にさえ触れる問題になると思うんですけれども、総務省自治財政局長の御答弁をいただきたい。

○原政府参考人　お答えいたします。
　地方団体は、その財政の健全な運営に努めることが基本でございます。
　その上で申し上げますと、御指摘の賃料の設定については、先ほど国土交通省等から御答弁のあったとおりでございますが、市の財政運営に与える影響については、港湾局も含めて、大阪市において御議論をいただいているものと認識してございます。

○宮本（岳）委員　当然のことなんですね。四月に示した資料は、そういう議論をした場の情報公開資料をお示しをしたわけですよ。港湾局長は港営事業会計はまずいと言い、一般会計から埋めることについては、財政局長はそれは話が違うと言い、様々な議論がある中でこれは進められているわけですね。
　しかし、自治体の財政に深刻な打撃を与えるようなことがあってはならない、これは当然のことだと思います。
　最後に大臣の御感想をお伺いして、今日の質疑を終わりたいと思います。

○寺田国務大臣　御指摘のこのＩＲ計画、これは大阪府、大阪市、大阪ＩＲ会社が構想し、ＩＲ整備法に基づき、議会の議決を経て、本年四月の二十七日、国土交通大臣に認定申請がされたと承知しております。
　御質問の賃料設定も含めたこのＩＲ計画については、今後、国土交通省において、ＩＲ整備法にのっとり対応されていくものと考えております。
　また、大阪市財政への影響につきましても、大阪市において市財政の健全運営を努める中で適切に対処いただくべきであると考えております。

○宮本（岳）委員　終わります。ありがとうございました。